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新房二手房周報:因城施策持續(xù)變化 集中供地國央企仍是主力
時間:2022-04-05 10:52:43  來源:引領(lǐng)外匯網(wǎng)  
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投資要點

因城施策,各地政策持續(xù)變化。1)衢州:取消限購政策,144 平方米及以上新建商品住房不限售;2)秦皇島:廢止2017 年發(fā)布的兩份房地產(chǎn)市場調(diào)控文件,解除限購政策;3)福建:住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)相關(guān)指導(dǎo)意見,4 月1 日起省直公積金繳存職工買新房可提取公積金付首付;4)福州:限購松綁,非市區(qū)戶籍在市區(qū)購房無須提供相關(guān)證明即可購買一套144 平方以下住房。

各地首批集中供地陸續(xù)完成出讓,國央企仍是主力。1)成都:首批次成交44宗地塊,6 宗地塊流拍,合計成交建筑面積356.89 萬平方米,總成交金額393.1億元,平均溢價率4.62%,國央企拿地金額占比81%;2)武漢:首批次成交6 宗涉宅用地,1 宗流拍,合計成交建筑面積71.71 萬平方米,總成交金額84.0億元,平均溢價率1.33%,國央企拿地金額占比72%;3)重慶:首批次成交13 宗涉宅用地,全部成交,合計成交面積147.1 萬平方米,總成交金額99.5億元,平均溢價率5.4%,國央企拿地金額占比81%。

1、 本周新房、二手房成交情況:

新房方面:本周36 城整體新房成交面積相較去年同期變化-43.8%,環(huán)比+33.7%,相對2021 年周均-28.9%。年初以來累計同比-40.8%。其中,一/二/三線新房成交面積同比-15.1%/-36.3%/-57.9% , 環(huán)比變化+6.2%/+47.5%/+24.0%,年初以來累計同比-30.7%/-28.6%/-56.1%。

二手房方面:本周的二手房市場中統(tǒng)計的13 個城市成交面積同比變化-44.3%,環(huán)比+8.7%,年初以來,二手房成交面積累計同比變化-40.9%。

(1)新房成交情況:

新房方面:本周36 城整體新房成交面積相較去年同期變化-43.8%,環(huán)比+33.7%,相對2021 年周均-28.9%。其中,一/二/三線新房成交面積同比-15.1%/-36.3%/-57.9%,環(huán)比變化+6.2%/+47.5%/+24.0%。

3 月以來:36 城市新房成交面積同比-49.9%。其中,一/二/三線新房成交面積累計同比-23.0%/-44.2%/-62.1%。

年初以來:36 城市新房成交面積同比-40.8%。其中,一/二/三線新房成交面積累計同比-30.7%/-28.6%/-56.1%。

庫存方面:本周統(tǒng)計的12 城市庫存去化周期為11.5 個月,環(huán)比變化+0.2 個月,其中一/二/三線庫存分別變化+0.2/-0.01/+0.8 個月。

(2)二手房成交情況:

本周的二手房市場中統(tǒng)計的14 個城市成交面積同比變化-44.3%,環(huán)比+8.7%。

3 月以來, 二手房成交面積累計同比變化-42.1%。年初以來,二手房成交面積累計同比變化-40.9%。

一線城市(北京、深圳):二手房成交面積本周同比-45.5%,環(huán)比-10.0%。3月以來, 二手房成交面積累計同比變化-40.0%。年初以來累計同比-41.3%。

二線城市(杭州、南京、成都、青島、廈門、南寧、蘇州):二手房成交面積本周同比-35.7%,環(huán)比+21.8%。3 月以來, 二手房成交面積累計同比變化-35.0%。年初以來累計同比-32.6%。

2、房企資金跟蹤:

4 月2 日,融創(chuàng)房地產(chǎn)發(fā)布公告稱,2022年二季度債市展望:出谷遷喬2022年二季度債市展望:出谷遷喬債券持有人會議通過了“20 融創(chuàng)01”展期計劃。

4 月1 日,金融街發(fā)布公告,擬發(fā)行11 億元公司債,票面利率3.48% 。

3 月30 日,陽光城發(fā)布公告,公司第三期員工持股計劃持有的公司股票8 千萬股(占公司總股本1.93%)已出售完畢,每股均價為 6.27 元。

3、本周市場重要信息:

(1)行業(yè)信息:

4 月1 日,央行召開工作會議,會議指出要切實壓降存量風(fēng)險、嚴(yán)控制增量風(fēng)險,抓好防范化解金融風(fēng)險;此外要努力做到金融對民營企業(yè)的支持,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

3 月30 日,央行發(fā)布《2022 年第一季度銀行家問卷調(diào)查報告》,報告顯示一季度房地產(chǎn)企業(yè)貸款需求指數(shù)47.2%,比上季上升2.8%。

3 月28 日,國家發(fā)改委辦公廳發(fā)布通知,要推動更多符合條件的存量項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。通知指出,要加大盤活存量資產(chǎn)力度,提升企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的積極性。

3 月28 日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于全面加快建設(shè)城市運(yùn)行管理服務(wù)平臺的通知》,部署各地在開展城市綜合管理服務(wù)平臺建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)工作的基礎(chǔ)上,全面加快建設(shè)城市運(yùn)行管理服務(wù)平臺,推動城市運(yùn)行管理“一網(wǎng)統(tǒng)管”。相關(guān)體制機(jī)制將在2025 年前基本完善。

4 月2 日,深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布通知,就《深圳市二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)指引》面向各房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人員征求意見,其中涉及單邊模式下的二手房交易流程及交易環(huán)節(jié)中各方權(quán)責(zé)部分。

4 月2 日,東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、不動產(chǎn)登記中心、人力資源和社會保障局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于明確疫情防控期間購房資格認(rèn)定問題的通知》。通知表示,在核定購房資格時,在疫情防控期間未繳社保視為“連續(xù)繳納”。

4 月1 日,深圳市光明區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布《光明區(qū)城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃(征求意見稿)》,提出10 大分項目標(biāo),對于城市公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施、綜合交通體系、產(chǎn)業(yè)用地等規(guī)劃作出計劃。

4 月1 日,廣州住建局發(fā)布三個項目的共有產(chǎn)權(quán)住房定價方案的意見稿,首次就2941 套共有產(chǎn)權(quán)住房定價方案公開征求意見。

3 月30 日,四川省綿陽市住建委發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知(征求意見稿)》,共提出8 條具體措施,從消費(fèi)者、企業(yè)、市場三方面支持房地產(chǎn)發(fā)展。

(2)公司信息:

【華僑城A】3 月31 日,公司發(fā)布年報。公司實現(xiàn)營業(yè)收入1026 億元,同比增長25%;實現(xiàn)歸母凈利潤38 億元,同比增長-70%。

【萬科A】3 月30 日,公司發(fā)布2021 年報。公司實現(xiàn)營業(yè)收入4528.0 億元,同比上升8.04%,實現(xiàn)歸母凈利潤225.2 億元,同比下滑45.75%;另計劃斥20 億元至25 億元,以不超過18.27 元/股回購A 股股份;公司董監(jiān)高人員計劃以不超過18.27 元/股增持公司A 股股票,合計增持金額將不低于人民幣2000 萬元。

投資建議:3 月16 日六部門聯(lián)合發(fā)聲之后,政策變化進(jìn)一步加大。持續(xù)推薦地產(chǎn)股,補(bǔ)漲標(biāo)的建議關(guān)注萬科A、南山控股、華僑城a、綠地控股等。同時長期持續(xù)堅定看好價值標(biāo)的,保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、招商積余等。

風(fēng)險提示:大幅收緊購房杠桿資金、調(diào)控政策超預(yù)期嚴(yán)格、信用風(fēng)險加劇。