在過(guò)去的三年里，受政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)下行等多方面因素影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一段時(shí)間的調(diào)整期。如今經(jīng)濟(jì)迎來(lái)復(fù)蘇，加之政策面推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，圍繞供需端刺激市場(chǎng)信心修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了好轉(zhuǎn)的跡象。
在此背景下資本市場(chǎng)地產(chǎn)板塊的抬升預(yù)期也愈漸升溫，從市場(chǎng)上各大機(jī)構(gòu)的主流觀點(diǎn)來(lái)看，其往往更看好優(yōu)質(zhì)低估值白馬股的機(jī)會(huì)。究其原因來(lái)看，在當(dāng)前環(huán)境下，頭部?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)其整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，率先復(fù)蘇的概率也更高。
(資料圖)
基于這一邏輯，縱觀整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，于近日交出年度財(cái)報(bào)的新城控股(601155.SH)進(jìn)入到筆者的觀察名單，根據(jù)公司年報(bào)，2022年其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.57億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)13.94億元。從公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看其展現(xiàn)了兼具穩(wěn)健與成長(zhǎng)的一面，或?qū)⑹鞘袌?chǎng)關(guān)注的方向所在。
1、復(fù)盤(pán)新城控股的2022，優(yōu)秀商業(yè)模式下的行業(yè)穩(wěn)健穿行者
地產(chǎn)公司的財(cái)報(bào)這些年市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)實(shí)際上并不在業(yè)績(jī)的下降上，行業(yè)普遍的頹勢(shì)下，真正具備穿越周期能力的房企理應(yīng)有兩個(gè)方面的表現(xiàn)：
其一，可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)能力。這一點(diǎn)可著重圍繞房企具體的業(yè)務(wù)發(fā)展情況來(lái)探討。
大部分房企的營(yíng)收以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋銷售為主，過(guò)去幾年受外部環(huán)境影響，房企很難在這方面取得好成績(jī)。而反觀之，如若有其他多元業(yè)務(wù)加持的房企，特別是多元板塊對(duì)整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)不斷增大，其表明公司能夠一定程度避免單一布局的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)績(jī)層面擁有更強(qiáng)的穩(wěn)定性。
新城控股顯然是后者，公司構(gòu)筑了“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，盡管地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨調(diào)整，但仍然表現(xiàn)穩(wěn)健，其全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬(wàn)平方米。
此外，公司商業(yè)板塊實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流助力公司穿越周期。財(cái)報(bào)顯示，2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首次超百億，達(dá)到100.06億元，同比增長(zhǎng)15.82%，占公司業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比重進(jìn)一步提升。
其二，財(cái)務(wù)基本面的安全與否。經(jīng)濟(jì)下行背景下，行業(yè)迎來(lái)多重挑戰(zhàn)，房企的財(cái)務(wù)狀況受到各方關(guān)注。
從新城控股的表現(xiàn)來(lái)看，其在新環(huán)境下展現(xiàn)了穩(wěn)健的一面，持續(xù)夯實(shí)財(cái)務(wù)基本盤(pán)，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
一方面，公司保持充裕的在手現(xiàn)金，積極促銷售、抓回款，保持現(xiàn)金流暢通，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。財(cái)報(bào)顯示，截至2022年底，公司在手現(xiàn)金達(dá)314.63億元，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額達(dá)145.35億元。
另一方面，公司積極降負(fù)債，推動(dòng)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，有效降低融資成本。
過(guò)去一年公司有息負(fù)債進(jìn)一步降低。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。
受益融資環(huán)境改善，公司融資成本亦下降至6.52%。
償債方面，公司堅(jiān)守底線思維，根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)的提前或到期償付，2022年已償還境內(nèi)外公開(kāi)市場(chǎng)債券 127.91 億元。
總的來(lái)看，新城控股的這份財(cái)報(bào)展現(xiàn)了其較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)韌性，能夠平穩(wěn)邁過(guò)行業(yè)調(diào)整期，而這背后核心的驅(qū)動(dòng)便在于公司打造了優(yōu)異的商業(yè)模型，助力跨周期發(fā)展。
2、用雙輪驅(qū)動(dòng)破局行業(yè)發(fā)展下半場(chǎng)，打造可持續(xù)高質(zhì)量的增長(zhǎng)模型
在房地產(chǎn)新發(fā)展模式以及新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的深入推進(jìn)下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了深層次的變革，在筆者看來(lái)，雙輪驅(qū)動(dòng)的模式是新城控股能夠在行業(yè)下半場(chǎng)破局的關(guān)鍵。
新城控股構(gòu)建的這一戰(zhàn)略模型，充分展現(xiàn)了其對(duì)行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)有著清晰的把握，同時(shí)注重提升自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以長(zhǎng)期主義視角推動(dòng)自身發(fā)展，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
具體而言，伴隨住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入存量時(shí)代，新城控股積極拓展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，圍繞商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)以及購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理展開(kāi)布局，以此形成了差異化的打法。截至3月25日，公司已在全國(guó)范圍內(nèi)布局198座吾悅廣場(chǎng)。
伴隨兩大業(yè)務(wù)板塊相互協(xié)同、賦能，既能讓公司在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中持續(xù)提升品質(zhì)與服務(wù)，同時(shí)借助商業(yè)生態(tài)提升品牌力和產(chǎn)品溢價(jià)，構(gòu)建更強(qiáng)勁的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。與此同時(shí)，商業(yè)生態(tài)的繁榮受益于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)帶來(lái)的人流，并形成更強(qiáng)的客群粘性，而新城控股也在這一過(guò)程中不斷優(yōu)化其商業(yè)的全周期能力，夯實(shí)其在行業(yè)的護(hù)城河優(yōu)勢(shì)，借助其本身規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)，令后來(lái)者難以趕超。
值得注意的是，就在近期證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委先后發(fā)布兩份文件，提出研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。這之中更是特別提及百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目。這也意味著，后續(xù)新城控股憑借這一模式將有望進(jìn)一步盤(pán)活資產(chǎn)，進(jìn)入新的發(fā)展期。
總的來(lái)看，公司借助“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)，不斷完善自身的業(yè)務(wù)版圖布局，在市場(chǎng)變化中夯實(shí)自身競(jìng)爭(zhēng)力，提升抗風(fēng)險(xiǎn)水平，有望實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。
從資本市場(chǎng)的角度來(lái)看，公司商業(yè)板塊業(yè)務(wù)的消費(fèi)屬性以及持續(xù)穩(wěn)健的現(xiàn)金流，將有助于公司的估值邏輯向消費(fèi)邏輯以及“收租股”邏輯切換，隨著后續(xù)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化，公司估值體系的重塑也將隨之而來(lái)。
3、產(chǎn)品力、交付力、創(chuàng)新力，行業(yè)三好學(xué)生價(jià)值成長(zhǎng)的底層支撐
孫子兵法有言：不可勝者，守也，可勝者，攻也，守則不足，攻則有余。在投資中這條準(zhǔn)則同樣適用，當(dāng)沒(méi)有確定的把握時(shí)，應(yīng)該選擇防守，當(dāng)確定性足夠大時(shí)，則要敢于積極進(jìn)攻。
在當(dāng)前政策轉(zhuǎn)暖和行業(yè)修復(fù)的大環(huán)境下，不確定性仍然猶存，基于此投資者應(yīng)該更加重視市場(chǎng)上那些兼具安全屬性和持續(xù)兌現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)能力的優(yōu)質(zhì)房企。
新城控股交出的成績(jī)單充分驗(yàn)證了上述特質(zhì)，而從長(zhǎng)期價(jià)值成長(zhǎng)來(lái)看公司亦具有三大支撐力。
其一，產(chǎn)品力。
新城控股高度重視差異化的經(jīng)營(yíng)能力的構(gòu)建，其產(chǎn)品以風(fēng)格與客群目標(biāo)兩個(gè)維度劃分，各維度的組合使公司的產(chǎn)品能夠滿足不同經(jīng)濟(jì)能力與購(gòu)房需求的客戶對(duì)不同風(fēng)格的偏好，做到客戶類型上的全面覆蓋。多元化以及高質(zhì)量的產(chǎn)品代表了公司對(duì)客戶利益的重視，也令其具有更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，具有獲得高品牌溢價(jià)機(jī)會(huì)，進(jìn)而提升公司整體盈利。
其二，交付力。
作為示范房企，過(guò)去一年，新城控股積極響應(yīng)政府“保交樓、穩(wěn)民生”要求，落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，將“保交付”工作列為公司運(yùn)營(yíng)管理的重中之重，2022年全年已組織交付13.1萬(wàn)套物業(yè)。結(jié)合行業(yè)整體大環(huán)境，可以說(shuō)新城控股的交付力不僅是其社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)，更是其規(guī)范化、精細(xì)化的經(jīng)營(yíng)管理體系以及高效的經(jīng)營(yíng)管理能力的集中體現(xiàn)，強(qiáng)大的交付力下，提升了企業(yè)的市場(chǎng)形象，也為公司獲得了更多的口碑和市場(chǎng)拓展機(jī)會(huì)。
值得一提的是，憑借公司穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，新城控股于近期還榮獲“2023房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)”，連續(xù)五年躋身十強(qiáng)；位列“2023房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力10強(qiáng)”第4位；并連續(xù)七年蟬聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)榜TOP2。接連斬獲行業(yè)大獎(jiǎng)也充分體現(xiàn)了業(yè)界對(duì)其綜合實(shí)力的認(rèn)可。
其三，創(chuàng)新力。
新城控股的創(chuàng)新力一方面體現(xiàn)在其借助科技力量對(duì)自身業(yè)務(wù)生態(tài)的賦能，另一方面則體現(xiàn)在其持續(xù)進(jìn)階的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模型。
前者來(lái)看，公司通過(guò)數(shù)字技術(shù)的應(yīng)用對(duì)自身經(jīng)營(yíng)管理體系進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)，并延申到業(yè)務(wù)生態(tài)層面，如構(gòu)建智慧商業(yè)、打造“智慧商場(chǎng)”，以此為商業(yè)賦能，創(chuàng)造智能化商業(yè)消費(fèi)體驗(yàn)。
后者來(lái)看，隨著2023年的到來(lái)，新城商業(yè)啟動(dòng)深度運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略模式升級(jí)。深度運(yùn)營(yíng)核心是以用戶思維為根本，通過(guò)數(shù)據(jù)賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內(nèi)容，提高吾悅廣場(chǎng)服務(wù)能力和經(jīng)營(yíng)坪效，實(shí)現(xiàn)吾悅廣場(chǎng)更大價(jià)值。與傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)思路相比，深度運(yùn)營(yíng)致力于從空間運(yùn)營(yíng)到用戶運(yùn)營(yíng)、從招商思維到經(jīng)營(yíng)思維、從客流營(yíng)造到用戶服務(wù)的轉(zhuǎn)變，構(gòu)建以用戶為核心，滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價(jià)值訴求的新型價(jià)值關(guān)系。通過(guò)這一戰(zhàn)略模式的創(chuàng)新升級(jí)，有望為公司挖掘更多的行業(yè)潛在未激活的價(jià)值點(diǎn)，打開(kāi)更大的成長(zhǎng)空間。
回歸到投資層面，延續(xù)上述邏輯，再來(lái)看新城控股，目前公司已經(jīng)處于相對(duì)低估狀態(tài)，公司的發(fā)展動(dòng)能突出，考慮到房地產(chǎn)板塊的修復(fù)預(yù)期較強(qiáng)，伴隨著業(yè)績(jī)端持續(xù)驗(yàn)證成長(zhǎng)潛能，公司的估值反轉(zhuǎn)或?qū)⒅皇菚r(shí)間問(wèn)題。