2021年首開股份少數(shù)股東利潤達(dá)到14.04億元，較2020年同比增長34.35%，占凈利潤總額的66.98%
《投資時報(bào)》研究員? 董琳
2021年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從“上半年開發(fā)銷售總體維持高速增長”到“下半年市場基本面承壓下行”的驟變。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年百強(qiáng)企業(yè)銷售額平均增速為4.2%，遠(yuǎn)低于2017年的36.9%；2021年全年，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額11.08萬億元，同比下降3.5%。這一年，房地產(chǎn)市場的不景氣全然體現(xiàn)在各家房企的業(yè)績表上。
北京首都開發(fā)股份有限公司（下稱首開股份，600376.SH）近日對外披露了2021年年度報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，首開股份2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入678.02億元，同比增長53.31%。全年銷售面積393萬平方米，銷售額1149億元，銷售回款1194億元，分別完成計(jì)劃的98%、104%、113%，同比分別增長3%、7%、21%，是為數(shù)不多完成銷售目標(biāo)的房企之一。
但在完成銷售目標(biāo)的同時，該公司凈利潤卻出現(xiàn)大幅下滑。報(bào)告期內(nèi)，首開股份凈利潤為20.96億元，較上年同期下降49.91%；歸母凈利潤為6.92億元，同比減少77.95%，創(chuàng)十年來最低水平。
對于利潤下降，首開股份稱，受房地行業(yè)整體下行影響，結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目土地成本較高，銷售價格受政策限制，營業(yè)成本增漲幅度大于營業(yè)收入增長幅度，營業(yè)毛利率有所降低。報(bào)告期內(nèi)，公司營業(yè)成本為543.68億元，同比增長70.65%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為24.49%，較上年下滑3.19個百分點(diǎn)。
值得注意的是，2021年首開股份少數(shù)股東利潤達(dá)到14.04億元，較2020年同比增長34.35%，占凈利潤總額的66.98%。同期，該公司少數(shù)股東權(quán)益為359.43億元，占總權(quán)益的53.62%。也就是說，首開股份占有半數(shù)權(quán)益的少數(shù)股東在2021年分得了三分之二的利潤。
對于未來公司業(yè)績?nèi)绾斡行嵘?，首開股份相關(guān)負(fù)責(zé)人向《投資時報(bào)》研究員表示，在行業(yè)毛利率下降的大背景下，未來保持毛利率的手段一是要認(rèn)真研判市場前景，進(jìn)而確定不同地區(qū)不同產(chǎn)品的基礎(chǔ)毛利率，二是在土地競價時嚴(yán)格執(zhí)行上述確定的毛利率，在實(shí)施過程中嚴(yán)格控制成本，加快周轉(zhuǎn)速度，最終提升項(xiàng)目盈利水平。
截至4月22日收盤，首開股份報(bào)收于5.8元/股，較月初7.5元/股高點(diǎn)下跌22.66%，市值為149.61億元。
首開股份2021年主要會計(jì)數(shù)據(jù)
數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)報(bào)
盈利能力指標(biāo)下滑
公開資料顯示，首開股份成立于1993年，主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及持有物業(yè)經(jīng)營，經(jīng)營模式以自主開發(fā)銷售為主。
截至2021年底，該公司擬售、在售主要項(xiàng)目（含自持）約175個。其中83個項(xiàng)目位于北京區(qū)域（以北京為中心的京津冀區(qū)域），85個位于京外地區(qū)。
從營收結(jié)構(gòu)來看，首開股份京外地區(qū)的營收貢獻(xiàn)更大。2021年其北京地區(qū)營業(yè)收入為276.01億元，占總營收比約為40.71%；京外地區(qū)貢獻(xiàn)營業(yè)收入為399.56億元，對總營收的貢獻(xiàn)率約為58.93%。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年在北京市場，首開股份以628.8億銷售額位列榜首。盡管如此，該公司在北京地區(qū)項(xiàng)目的毛利率卻仍出現(xiàn)大幅下滑。年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)首開股份北京地區(qū)毛利率為28.31%，較上年同期縮減14.59個百分點(diǎn)；其京外地區(qū)毛利率雖相對京內(nèi)地區(qū)較低，但卻有所增長，同比增加了3.29個百分點(diǎn)至21.98%。
不過截至2021年末，首開股份多項(xiàng)盈利能力指標(biāo)呈現(xiàn)同比下滑。其中銷售毛利率為19.81%，較2020年下降8.15個百分點(diǎn)；平均凈資產(chǎn)收益率僅為2.21%，相較上年同比下降8.07個百分點(diǎn)；總資產(chǎn)凈利率由上年同期的1.33%降至0.65%。
《投資時報(bào)》研究員注意到，2018至2021年，該公司分別實(shí)現(xiàn)簽約收入1007億元、1013億元、1074億元與1149億元，自2018年銷售額踏進(jìn)千億陣營后，首開股份在擴(kuò)大規(guī)模方面已有所放緩。
2021年，首開股份全年新增土地地上建筑面積287萬平方米，同比下降16.8%。此外，該公司對于2022年的銷售目標(biāo)的制定也較為謹(jǐn)慎。計(jì)劃全部項(xiàng)目銷售簽約金額1080億元，計(jì)劃銷售面積380萬平方米，銷售回款1078億元，低于2021年已實(shí)現(xiàn)的業(yè)績目標(biāo)。
該公司最新銷售快報(bào)顯示，今年一季度，首開股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積63.66萬平方米，同比降低26.86%；簽約金額201.70億元，同比降低27.39%，目前的銷售表現(xiàn)并不樂觀。
在投資方面，首開股份在北京2021年三個批次集中供地均有參與，斬獲了包括北京房山、豐臺、大興、海淀等區(qū)域共計(jì)10宗地，合計(jì)土地面積59.95萬平方米。但截至今年一季度末，該公司并未新增土地儲備，特別是在2022年北京首批集中供地中，更是罕見地未新增地塊。
對此，前述負(fù)責(zé)人向《投資時報(bào)》研究員表示，今年一季度，重點(diǎn)房企銷售平均下滑接近40%，首開股份的變動幅度較小。一季度公司銷售下降幅度遠(yuǎn)低于行業(yè)銷售下降程度。另外公司自身銷售節(jié)奏也是把推盤集中在二三季度。目前公司在積極準(zhǔn)備參與二批供地。
首開股份2021年主營業(yè)務(wù)按地區(qū)劃分的營收情況（元）
數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)報(bào)
債務(wù)結(jié)構(gòu)仍有待優(yōu)化
《投資時報(bào)》研究員注意到，2021年，首開股份負(fù)債規(guī)模有所下降。截至2021年末，該公司負(fù)債合計(jì)為2472.91億元，較2020年下降6.21%。其中有息負(fù)債規(guī)模為1259.3億元，較上年年末下降8.0%。
融資方面，首開股份渠道較為順暢，融資成本較低。截至2021年末，該公司累計(jì)新增融資額共計(jì)414.3億元。其中，開發(fā)貸款為73.13億元，信托貸款104.23億元，保債計(jì)劃35億元，發(fā)債規(guī)模201.94億元。
“三道紅線”方面，財(cái)報(bào)顯示，截至2021年末，首開股份資產(chǎn)負(fù)債率為78.68%，較上期減少1.74個百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.60%，凈負(fù)債率為147.45%，現(xiàn)金短債比為1.22倍。
盡管首開股份相關(guān)指標(biāo)較上年均有所改善，“三道紅線”也從“紅檔”下調(diào)為“橙檔”，但整體上看該公司依然會面臨融資政策縮緊帶來的壓力和挑戰(zhàn)。
對于何時能歸于“綠檔”企業(yè)，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向《投資時報(bào)》研究員表示，關(guān)于三道紅線降檔，公司控股股東十分重視穩(wěn)健經(jīng)營，對公司三道紅線降檔也有明確的要求。目前雖然首開三條紅線尚未降至綠檔，但公司在報(bào)告期內(nèi)繼續(xù)保持最高的AAA級企業(yè)主體評級，代表著公司經(jīng)營業(yè)績、管理模式、風(fēng)險管控及未來發(fā)展規(guī)劃獲得的認(rèn)可。
發(fā)行債券方面，Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年至今年一季度末，首開股份累計(jì)發(fā)行中期票據(jù)、私募債及資產(chǎn)支持票據(jù)13支，共計(jì)240.2億元，平均票面利率為3.76%。
4月18日，據(jù)上交所披露，首開股份擬發(fā)行23.2億元公司債券，票面利率為3.59%，債券期限為5年期。據(jù)募集說明書顯示，綜合考慮目前公司的債務(wù)成本及到期時間，本期債券募集資金均用于償還有息負(fù)債。