久期財(cái)經(jīng)訊，4月14日，穆迪確認(rèn)香港置地控股有限公司(Hongkong Land Holdings Ltd.，簡(jiǎn)稱(chēng)“香港置地”)的發(fā)行人評(píng)級(jí)為“A3”，以及其全資子公司香港置地有限公司(The Hongkong Land Company, Limited)的發(fā)行人評(píng)級(jí)為“A2”。
穆迪還同時(shí)確認(rèn)以下評(píng)級(jí)，均由香港置地有限公司提供無(wú)條件及不可撤銷(xiāo)擔(dān)保：(1)Hongkong Land Finance (C.I) Company Limited, Hongkong Land Treasury Serv. (Sing) Pte. Ltd.和The Hongkong Land Notes Company Limited中期票據(jù)計(jì)劃的臨時(shí)“(P)A2”高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí);(2)中期票據(jù)計(jì)劃之下有支持高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)的“A2”評(píng)級(jí)。
評(píng)級(jí)展望保持穩(wěn)定。
穆迪副總裁兼高級(jí)信用官Stephanie Lau表示：“評(píng)級(jí)的確認(rèn)主要反映了香港置地核心中環(huán)商業(yè)組合在各個(gè)經(jīng)濟(jì)周期中的韌性，以及我們的預(yù)期，即盡管疫情持續(xù)影響業(yè)務(wù)，但該集團(tuán)將保持大致穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和審慎的財(cái)務(wù)策略?！?/p>
評(píng)級(jí)理?yè)?jù)
香港置地的A3發(fā)行人評(píng)級(jí)主要反映了該公司強(qiáng)大的專(zhuān)營(yíng)權(quán)、悠久的經(jīng)營(yíng)歷史，以及在亞洲黃金地段擁有高入駐率的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)，這些物業(yè)通過(guò)經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入。
香港置地在中國(guó)香港特別行政區(qū)(Aa3穩(wěn)定)中環(huán)的核心投資地產(chǎn)組合的業(yè)績(jī)?cè)?021年保持強(qiáng)勁，盡管自2019年底以來(lái)，由于疫情的干擾，運(yùn)營(yíng)環(huán)境受到影響。截至2021年12月，該公司的辦公室和零售部門(mén)分別保持了94.8%和99.7%的高入駐率。
這些優(yōu)勢(shì)在一定程度上受到了香港置地在香港地區(qū)的地理集中的影響;以及其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，這增加了其收益和現(xiàn)金流的波動(dòng)性。然而，通過(guò)其慎重的策略以及與信譽(yù)良好的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)參與者的合作，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)得以減輕。
穆迪預(yù)計(jì)，如果不進(jìn)行進(jìn)一步收購(gòu)，香港置地的經(jīng)調(diào)整后的凈債務(wù)/EBITDA之比將從2021財(cái)年的4.1倍升至未來(lái)12-18個(gè)月的4.8倍-5.0倍。這些預(yù)測(cè)反映出，在疫情影響下，EBITDA下降了中個(gè)位數(shù);此外，為開(kāi)發(fā)活動(dòng)提供資金和股票回購(gòu)的資本支出也導(dǎo)致債務(wù)溫和增長(zhǎng)。同樣，該信托調(diào)整后的EBITDA/利息之比將從同期的6.0倍小幅下降到5.2 -5.4倍左右。不過(guò)，這些信用指標(biāo)仍然支持了香港置地的A3評(píng)級(jí)。
香港置地?fù)碛谐錾牧鲃?dòng)性，這得益于其大量現(xiàn)金持有量、充足的備用銀行授信以及分期償還債務(wù)，這些都反映出其審慎的財(cái)務(wù)管理。
香港置地的“A3”評(píng)級(jí)比其主要運(yùn)營(yíng)子公司香港置地有限公司的“A2”評(píng)級(jí)低一個(gè)子級(jí)，反映了香港置地的控股公司地位導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性從屬風(fēng)險(xiǎn)。
在環(huán)境、社會(huì)和治理(ESG)因素方面，評(píng)級(jí)考慮了香港置地所有權(quán)由怡和控股有限公司(Jardine Matheson Holdings Limited，簡(jiǎn)稱(chēng)“怡和控股”，A1 穩(wěn)定)集中持有。這一風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)香港置地在經(jīng)濟(jì)周期中保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況來(lái)平衡;公司董事會(huì)主要由非執(zhí)行董事和獨(dú)立非執(zhí)行董事代表。
可能引起評(píng)級(jí)上調(diào)或下調(diào)的因素
“穩(wěn)定”評(píng)級(jí)展望反映了穆迪預(yù)計(jì)香港置地將謹(jǐn)慎管理其擴(kuò)張戰(zhàn)略，以在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)將其債務(wù)杠桿保持在穩(wěn)健水平。
若發(fā)生以下情況，評(píng)級(jí)將面臨上調(diào)：該公司物業(yè)投資業(yè)務(wù)的收益和多元化顯著增加;如果其財(cái)務(wù)杠桿有所改善，商業(yè)地產(chǎn)的潛在利潤(rùn)覆蓋其總利息的6.5倍-7.0倍或以上，且其調(diào)整后凈債務(wù)/EBITDA持續(xù)低于3.0倍。
若發(fā)生以下情況，評(píng)級(jí)將面臨下調(diào)壓力：如果香港置地進(jìn)行額外的重大債務(wù)融資投資，這可能會(huì)損害該集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況，導(dǎo)致其調(diào)整后凈債務(wù)/EBITDA持續(xù)高于6.0倍，調(diào)整后EBITDA/利息持續(xù)低于4.0倍。
香港置地控股有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“香港置地”)成立于1889年，在倫敦、新加坡和百慕大上市，是亞洲領(lǐng)先的房地產(chǎn)投資、管理和開(kāi)發(fā)集團(tuán)。其投資組合專(zhuān)注于中國(guó)香港特區(qū)，該集團(tuán)通過(guò)香港置地有限公司擁有并管理約490萬(wàn)平方英尺的商業(yè)物業(yè)(包括位于中央商務(wù)區(qū)中心的高級(jí)寫(xiě)字樓、零售及酒店空間)。香港置地52%的股份由大型企業(yè)集團(tuán)怡和控股有限公司持有。