標普和穆迪均為寶龍地產(chǎn)再融資方面提出了擔憂，如此看來，在如今流動性承壓及本就坎坷的融資過程中，寶龍地產(chǎn)壓力不小。
前不久，寶龍地產(chǎn)在距離披露年報僅4天時間時更換了核數(shù)師，并表示將延遲發(fā)布年報。
而在近日，寶龍地產(chǎn)趕在3月底披露了2021年未經(jīng)審計的業(yè)績報表，除銷售額及營業(yè)收入實現(xiàn)同比增長以外，其毛利、歸母凈利潤甚至現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及受限制現(xiàn)金也出現(xiàn)不同程度的減少，以致于難以覆蓋其短期借款及一年內(nèi)到期的美元債，導致其短債壓力增大。
值得一提的是，在寶龍地產(chǎn)表示更換核數(shù)師及延遲發(fā)布年報后，穆迪和標普分別將寶龍地產(chǎn)評級下調(diào)，彼時穆迪表示，下調(diào)評級反映了穆迪對于寶龍最近更換審計師后融資渠道的削弱和流動性風險增加的擔憂。
要知道，去年寶龍地產(chǎn)融資還頻頻遇阻，加之如今增大的短期償債壓力，寶龍地產(chǎn)似乎逐漸印證了穆迪的擔憂。
【銷售額營收持續(xù)增長 歸母凈利潤、毛利逆勢下跌】
年報顯示，2021年寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售1012.27億元，同比增長24.1%，全年目標達成率為96.4%，在去年一眾同樣未達標的房企中，寶龍地產(chǎn)此成績已處于中等偏上水平，并成功踏進千億俱樂部大門。
而得益于銷售額的增長，寶龍地產(chǎn)營業(yè)收入也實現(xiàn)了增長，數(shù)據(jù)顯示，2021年寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入399億元，同比增長12.42%，其中租金收入及提供商業(yè)運營服務及住宅物業(yè)管理服務收入為37.08億元，同比增長14.6%。
然而，在銷售額和營業(yè)收入增長的同時，寶龍地產(chǎn)毛利及歸母凈利潤卻持續(xù)承壓，2021年寶龍地產(chǎn)毛利為125.2億元，同比下降2.32%，毛利率為31.4%，同比下降4.7個百分點，要知道上一次低于32%還是在2014年。
早在2021年寶龍地產(chǎn)中報舉行的線上業(yè)績發(fā)布會上，寶龍地產(chǎn)許華芳曾表示，“寶龍過去那么多年不拿貴地不借貴錢，保持30%的毛利率還是有信心?！?/p>
但彼時寶龍地產(chǎn)毛利率為35.2%，距離30%還頗有些距離，僅過去半年時間，寶龍地產(chǎn)毛利率就驟降3.8個百分點至31.4%。
值得一提的是，2021年寶龍地產(chǎn)銷售成本為273.83億元，同比增長20.74%，增速遠高于營業(yè)收入的增速，銷售成本的快速增長一定程度上壓縮了毛利及毛利率空間。
與此同時，寶龍地產(chǎn)凈利潤也受到影響，2021年寶龍地產(chǎn)歸母凈利潤59.92億元，同比下降1.66%，受此影響，銷售凈利率也同比減少6.45個百分點至18.39%，寶龍盈利能力持續(xù)承壓。
【短期償債壓力陡增】
盈利能力承壓可謂連鎖反應，2021年寶龍地產(chǎn)償債壓力陡增。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，寶龍地產(chǎn)總負債1826.49億元，同比增長27.43%，資產(chǎn)負債率74.53%，同比增長1.08個百分點；凈負債率76.7%，同比增長2.8個百分點。
與此同時，據(jù)報表顯示，寶龍地產(chǎn)借款規(guī)模達729.58億元，同比增長約9.6%。
寶龍地產(chǎn)借款包括銀行及其他借款、公司債券、短期融資券、商業(yè)按揭支持證券、資產(chǎn)支持證券及優(yōu)先票據(jù)，其中一年內(nèi)到期的借款為220.23億元。
同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為194.72億元，同比減少23.41%，難以完全覆蓋同期一年內(nèi)到期的借款，資金缺口將達25.51億元。
此外，寶龍地產(chǎn)還存有“明股實債”嫌疑，數(shù)據(jù)顯示2021年寶龍地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益211.94億元，在總權(quán)益中的比重為34%，但其對應的損益則為17.8%，兩者相差甚遠的數(shù)據(jù)說明寶龍地產(chǎn)存在“明股實債”的嫌疑，債務負擔較重。
除此之外，在盈利能力下降的同時寶龍地產(chǎn)融資方案還多次被否。
2月22日，寶龍地產(chǎn)旗下上海寶龍實業(yè)發(fā)展（集團）有限公司20億元的ABS項目被終止，甚至在去年4月20日時，寶龍地產(chǎn)旗下一筆ABS項目也被終止，給寶龍地產(chǎn)的債務負擔增添了一根稻草。
【更換核數(shù)師 評級遭下調(diào)】
事實上，2月其ABS項目的終止只是寶龍地產(chǎn)年內(nèi)的“麻煩”的開始。
3月24日，原定于3月28日披露年報的寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告表示，原核數(shù)師羅兵咸永道會計師事務所已辭任寶龍地產(chǎn)核數(shù)師，并且委任開源信德為新任核數(shù)師，與此同時表示將延遲發(fā)布2021年年報。
寶龍地產(chǎn)稱，受疫情影響，管理層及雇員接受隔離及寶龍地產(chǎn)審核向第三方取得若干外部確認出現(xiàn)延誤，因為未能與羅兵咸永道就雙方接受的時間表達成共識，因此寶龍地產(chǎn)董事會建議羅兵咸永道辭職。
而在羅兵咸永道則表示，在審核寶龍地產(chǎn)年報的過程中，羅兵咸永道取得寶龍地產(chǎn)附屬公司兩筆存款的銀行確認，并且須要寶龍地產(chǎn)管理層進一步厘清及與寶龍地產(chǎn)審核委員會進行討論；提供所要求的跟進資料以及發(fā)出及接受多比銀行及其他賬款結(jié)余的確認因疫情反復影響進度。
對此，市場紛紛傳言，可能是沒有完成取證工作，審計機構(gòu)不愿意在年報上簽字。
而在更換核數(shù)師及延遲發(fā)布年報后，標普及穆迪紛紛下調(diào)寶龍地產(chǎn)評級，標普認為，推遲發(fā)布經(jīng)審計財報及臨時更換審計師，表明寶龍地產(chǎn)的財務透明度和公司治理水平下降，同時標普認為寶龍地產(chǎn)延遲發(fā)布年報，其信息透明度下降、再融資壓力升高。
與此同時，穆迪也認為，在發(fā)布年報之前更換審計師引發(fā)了公眾對寶龍地產(chǎn)透明度和公司治理的擔憂，這可能會使寶龍地產(chǎn)的融資渠道進一步惡化，從而在未來6到12個月資金緊張的環(huán)境下，增加其流動性和再融資風險。
穆迪副總裁兼高級分析師CedricLai表示，評級下調(diào)的審查反映了寶龍地產(chǎn)融資渠道的不確定性，以及發(fā)布及時可信的經(jīng)審計財報的能力。
標普和穆迪均為寶龍地產(chǎn)再融資方面提出了擔憂，如此看來，在如今流動性承壓及本就坎坷的融資過程中，寶龍地產(chǎn)壓力不小。（來源：氫財經(jīng)）