01
本周增幅/本年增幅/倉位/重倉一/重倉二/重倉三
0.46%/-14.66%/104%/新城控股/濱江服務(wù)/綠城管理
在自己這么多年的投資生涯中，本周估計是最為驚心動魄的一周。
周一，三只港股全部大跌，全天賬戶-8.5%；
周二，新城控股跌停，港股仍然大跌，全天賬戶-8%；
周三，新城控股仍未止跌，最為絕望、恐慌的時刻，差點割肉。隨著港股回升，才勉強拉回，全天賬戶+5%。只有在最絕望、最恐慌的時候，才明白自己對于持倉的認(rèn)識到了什么程度。
周四，中概大反轉(zhuǎn)，新城控股漲停，綠管、濱服漲幅都超過10%，全天賬戶+8%；
周五，新城控股在猶豫中再度漲停，一周中1天跌停2天漲停，前所未見，全天賬戶+4%。
02
2月簡報公布的挺早，這篇更新其實上兩周就開始寫了，但股價低迷，一度想放棄更新。好在本周不管是我個人還是股價總算挺過來了，還是把它發(fā)出來吧！
01
2月銷售情況
2月份公司實現(xiàn)合同銷售金額112.31億元，比上年同期減少9.81%；銷售面積約118.48萬平方米，比上年同期減少9.03%。
銷售均價9500左右，復(fù)合預(yù)期。銷售金額同比下降9%，遠(yuǎn)超預(yù)期。因為這個下降幅度相比同行業(yè)40-50%的下降幅度是非常亮眼，單月112億的銷售金額同樣排進(jìn)了行業(yè)前十。
公司近期座談會答復(fù)：要客觀去看它，不是整個行業(yè)都已經(jīng)出現(xiàn)了銷售的環(huán)境改善。確實是我們在春節(jié)比別人更重視一些，我們初三開始一線案場全部正常上班。
新城2月雖表現(xiàn)較好，但整個銷售市場仍然處于冰冷狀態(tài)，不容樂觀。
02
2月租金情況
2022年2月公司商業(yè)運營總收入為7.92億元（即含稅租金收入），包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經(jīng)營及其他零星管理費收入。
1月31天8.14億，每天0.26億；2月28天7.92億，每天0.28億，租金這塊簡直就是穩(wěn)穩(wěn)的幸福，但算的太細(xì)意義也不是太大，保持跟蹤就好。
從去年開業(yè)的幾個吾悅來看，廣東四會、河南滎陽、遼寧沈北等3個吾悅前兩月表現(xiàn)都是不錯的，預(yù)估第1年租金將超過6千萬；很難想象大西北的寧夏銀川吾悅是表現(xiàn)最為亮眼的，預(yù)估第1年租金將超過8千萬。
重慶2個吾悅都在去年12月底開業(yè)，目前看表現(xiàn)很一般，2個加起來的租金竟然跟大西北的銀川吾悅差不多，去大眾點評看了一下渝北、大足吾悅，不管人流、好評排名都比較落后，吐槽點比較多，希望能迎頭改進(jìn)。本人尤其關(guān)注重慶渝北吾悅，因為同一位置集聚吾悅、天街以及大悅城等三大綜合體，讓我們看看渝北吾悅能取得怎樣的效果，拭目以待。
03
吾悅獲取情況
截至2022年2月25日，新城控股集團(tuán)在全國開業(yè)及在建的吾悅廣場城市綜合體已達(dá)到192座，足跡遍布上海、天津、重慶、南京、長沙、長春、西安等國內(nèi)136個大中城市。
2月獲取1座輕資產(chǎn)吾悅，恢復(fù)重資產(chǎn)獲取吾悅將變得遙遙無期。
公司近期座談會答復(fù)：一季度沒有拿地規(guī)劃，二季度現(xiàn)在是想看看市場的情況?；謴?fù)拿地主要取決于兩個方面：
1）銷售性現(xiàn)金流達(dá)到一個比較正常的水平；
2）融資性現(xiàn)金流回到正常的水平。
04
融資端情況
在公開市場融資端仍然沒有好消息，即使有消息對股價的影響也微乎其微，比如旭輝在3月14日晚公告稱以4.75%的超低利率發(fā)行10億元中期票據(jù)，3月15日的股價仍然無法止跌。
在非公開市場，公司近期座談會答復(fù)：
經(jīng)營貸大部分來說都是一個銀行來一對一去看的。有一家3月中大概就會放款，審批已經(jīng)來過了，另外一家浙江的大概三個億左右，昨天剛剛發(fā)下來。從我們鋪排的計劃來說，不會寄希望于說靠經(jīng)營貸這些，我們之前做的計劃都是按照最嚴(yán)苛的方式，就是融資完全沒有打開，按照這個方式去做的鋪排，當(dāng)然如果能夠有多一分的融資性現(xiàn)金流增加一分保底的東西。
對于后續(xù)債務(wù)的情況，公司同樣給出了詳細(xì)的答復(fù)：
今年公開市場債務(wù)到期一共是120多億，包含了1月份和3月份，我們3月份也有美元債已經(jīng)公告提前贖回了，都包括進(jìn)去。3月份是我們償債的一個高峰期，一共40多個億，包含內(nèi)地美元債，現(xiàn)在已經(jīng)3月初了，距離時間也比較近，所以我們已經(jīng)做好資金排布了。對于整體后續(xù)的債務(wù)到期我們兩手規(guī)劃。
1）最好的是借新還舊能夠續(xù)上，但在這個過程中，公司還是會考慮利率成本；
2）另一手準(zhǔn)備就是假設(shè)不能借新還舊，我們覺得成本不合適的話，公司就是計劃用自有資金去償還。
個人認(rèn)為不管是股價還是公司經(jīng)營，最艱難的時刻已經(jīng)過去，繼續(xù)等待新城發(fā)債與恢復(fù)拿地的好消息。