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好雨知時(shí)節(jié)，當(dāng)春乃發(fā)生。這是一個(gè)萬物復(fù)蘇的春天，樓市也終于在這個(gè)春天有了修復(fù)行情。
剛剛過去的一季度，常州無論是新房還是二手房成交數(shù)據(jù)，都呈現(xiàn)出了逐月走高的行情。開局溫和修復(fù)之后，二季度常州樓市將會怎么走呢？
1一季度的常州樓市，確實(shí)是有了“小陽春”的氣息。依然是
先用數(shù)據(jù)說話：
新房方面，1月常州新建商品住宅備案1428套；2月常州新建商品住宅備案2217套，環(huán)比增加55%；3月常州新建商品住宅備案2823套，環(huán)比增加27.3%。
二手房方面，1月常州二手住房備案1971套；2月常州二手住房備案3303套，環(huán)比增加67.8%；3月常州二手住房備案4837套，環(huán)比增加46.4%。上述兩組都是官方公布的數(shù)據(jù)。很顯然，從數(shù)據(jù)面來看，一季度常州樓市的成交量，無論是新房還是二手房，都走出了逐步向上的行情。當(dāng)然，從成交結(jié)構(gòu)和成交量可以鮮明的看出，一季度的這一輪市場抬頭，幅度依然不大，市場明顯只是“弱復(fù)蘇”。
出現(xiàn)這一輪數(shù)據(jù)“抬頭”的原因，不外乎有三：第一，去年年末開始疫情管控的全面松動(dòng)導(dǎo)致的購房需求延后，在年后集中釋放。
第二，政策端的進(jìn)一步松動(dòng)（尤其是3.8%的首套房貸利率）刺激了一部分此前觀望的需求入場。
第三，無論是新房還是二手房，此輪調(diào)整下房價(jià)基本已筑底且上行動(dòng)力仍不充足，"以價(jià)換量"仍在持續(xù)。
市場的變化，肯定是積極的。但從客觀來講，上述3個(gè)因素對于市場的刺激，可持續(xù)性有待驗(yàn)證。數(shù)據(jù)上同樣有兩點(diǎn)體現(xiàn)：1、根據(jù)官方數(shù)據(jù)，常州新房價(jià)格同比在走低。1-3月，常州全市新房備案均價(jià)為15945元/㎡，同比下降6.95%。雖然房價(jià)走低有很大程度的結(jié)構(gòu)性因素，但房價(jià)如果不回穩(wěn)，需求端的觀望情緒很難改善。2、根據(jù)克而瑞常州機(jī)構(gòu)監(jiān)控的常州重點(diǎn)項(xiàng)目的來訪認(rèn)購數(shù)據(jù)來看，3月以來各重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)際來訪量確實(shí)在逐周走低。
2一季度數(shù)據(jù)已經(jīng)擺在眼前了，二季度市場預(yù)期又如何呢？分析師認(rèn)為，在階段性放量之后，常州樓市想要保持復(fù)蘇動(dòng)能還存在一定的掣肘，即持續(xù)的需求。
樓市復(fù)蘇的核心在于需求“引擎”的持續(xù)發(fā)力。而需求主要來自于兩個(gè)方面，內(nèi)在需求和外來需求。內(nèi)在需求是否充分，主要可以從三個(gè)方面來判斷：第一，人口。2022年末，常州常住人口為536.62萬人，比上年末增加1.66萬人，同比增長0.31%。全年出生人口2.96萬人，死亡人口3.21萬人，人口自然增長率為-0.47‰。從這個(gè)增量來看，較難為常州樓市提供強(qiáng)有力的內(nèi)需驅(qū)動(dòng)。
第二、城鎮(zhèn)化率。2022年末，常州城鎮(zhèn)化率為78.01%，這個(gè)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)高于全國的65.22%。當(dāng)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入進(jìn)入終場，存量、流量、質(zhì)量將成為關(guān)鍵，大增量的時(shí)代即將過去。
第三，房價(jià)。催動(dòng)城市內(nèi)部需求的最大動(dòng)力，其實(shí)還是房價(jià)的上漲動(dòng)力。由于從2016年到2021年常州房價(jià)經(jīng)歷了補(bǔ)漲到結(jié)構(gòu)性上漲等多輪漲價(jià)之后，2022年開始新房、二手房價(jià)格都有不同程度的回調(diào)。從短期來看，只有房價(jià)呈現(xiàn)回穩(wěn)，甚至穩(wěn)中能有所回升的態(tài)勢，內(nèi)部需求才能得到進(jìn)一步釋放。
外來需求如何判斷呢？分析師認(rèn)為也有幾個(gè)參考方向：第一看發(fā)城市展戰(zhàn)略。“532”發(fā)展戰(zhàn)略下，常州城市空間格局謀變，城市能級進(jìn)一步提升是有目共睹的，這是利好常州樓市中長期發(fā)展的。
第二看經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因建設(shè)“新能源之都”口號的提出，常州今年受到的關(guān)注目光越來越高。這對于常州經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展甚至吸引青年人才，都是有著強(qiáng)效的促進(jìn)作用的。尤其是今年常州樓市GDP要邁過萬億大關(guān)，將為樓市發(fā)展提供堅(jiān)定的支撐。
綜合來看，常州樓市短期內(nèi)需求增加的動(dòng)能尚不明顯。但從長期來看，高站位的城市發(fā)展戰(zhàn)略和強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢能，最終肯定會為常州樓市發(fā)展提供充足的發(fā)展動(dòng)能。從這個(gè)層面來講，在階段性放量之后，分析師預(yù)判二季度常州樓市想要維穩(wěn)或者上行仍具備一定壓力。但即便有壓力，還是要對常州樓市保持信心，畢竟在當(dāng)下，信心比黃金都重要。
34月，是二季度的開局，對于樓市來說其實(shí)是非常重要的一個(gè)月份。如果這個(gè)月的成交量能夠維持3月的水平，對于恢復(fù)市場信心將起著重要的作用。這個(gè)道理，相信無論是房企還是監(jiān)管部門都能夠明白。所以這個(gè)月對于購房者來說，依然是好的入場節(jié)點(diǎn)。首先，為了維持成交，開發(fā)房企肯定會在4月進(jìn)一步放量。除了極個(gè)別有相對高流量的樓盤，大部分樓盤仍然會保持現(xiàn)有的折扣力度，甚至可能會加大。其次，購房政策仍然會維持寬松，甚至有可能會加強(qiáng)。據(jù)分析師了解，常州此前預(yù)告的公積金新政，很有可能在4月落地，這對于部分購房者來說也是利好。上面已經(jīng)講過了，不要只看短期，從長期來看，常州未來的發(fā)展是足以維持可持續(xù)性的樓市未來的。當(dāng)然，
對于購房者，還是要強(qiáng)調(diào)一些老生常談的買房建議：1、優(yōu)選核心區(qū)的高品質(zhì)資產(chǎn)。2、剛需購房者，除非是地緣性自住需求，否則盡可能的避開偏、遠(yuǎn)、荒的新板塊。3、自住類購房者盡量還是考慮所見即所得的配套，因?yàn)橐?guī)劃類的東西動(dòng)輒等個(gè)三五年，你不一定等得起。4、投資的話可以堅(jiān)信有明確規(guī)劃導(dǎo)向的城市發(fā)展格局，產(chǎn)業(yè)、資源、人口聚集的新方向，未來價(jià)值肯定會提升。
當(dāng)樓市從“居者有其屋”的時(shí)代轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”的時(shí)代，我們期待常州房地產(chǎn)市場能盡快恢復(fù)平穩(wěn)健康。來源：克而瑞常州房產(chǎn)測評（CRIC-CZ）
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文章來源:克而瑞
