4月15日，滬深交易所宣布，通過(guò)借鑒境外REITs市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)并參照上市公司重大資產(chǎn)重組和再融資相關(guān)規(guī)定，起草了《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)指引第3號(hào)——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》（簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》），并向市場(chǎng)公開(kāi)征求意見(jiàn)，意見(jiàn)反饋截至4月30日。對(duì)此，華夏基金表示，擴(kuò)募機(jī)制的出臺(tái)標(biāo)志著中國(guó)REITs市場(chǎng)配套制度的進(jìn)一步完善。參考海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，擴(kuò)募對(duì)于促進(jìn)REITs市場(chǎng)健康成長(zhǎng)，促進(jìn)REITs規(guī)模增長(zhǎng)具有重要作用。以美國(guó)為例，近年來(lái)美國(guó)REITs年度擴(kuò)募規(guī)模已達(dá)到300-500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%-4%，擴(kuò)募是REITs規(guī)模增長(zhǎng)的主要途徑。
參考上市公司再融資的經(jīng)驗(yàn)，華夏基金認(rèn)為基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募相比首發(fā)的主要難點(diǎn)在定價(jià)方面?；A(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募的定價(jià)需要權(quán)衡基礎(chǔ)設(shè)施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益，還需要考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格等因素，合理的定價(jià)對(duì)基金管理人來(lái)說(shuō)具有一定的難度。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募解讀詳情如下：
1、如何看待公募REITs擴(kuò)容細(xì)則征求意見(jiàn)稿出臺(tái)的意義？
華夏基金認(rèn)為擴(kuò)募機(jī)制的出臺(tái)標(biāo)志著中國(guó)REITs市場(chǎng)配套制度的進(jìn)一步完善。參考海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，擴(kuò)募對(duì)于促進(jìn)REITs市場(chǎng)健康成長(zhǎng)，促進(jìn)REITs規(guī)模增長(zhǎng)具有重要作用。以美國(guó)為例，近年來(lái)美國(guó)REITs年度擴(kuò)募規(guī)模已達(dá)到300-500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%-4%，擴(kuò)募是REITs規(guī)模增長(zhǎng)的主要途徑。
2、華夏基金為應(yīng)對(duì)REITs擴(kuò)募做了哪些準(zhǔn)備？
在人員準(zhǔn)備方面，華夏基金已設(shè)置獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施基金業(yè)務(wù)主辦部門(mén)，即基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部。目前已配備11名具備基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)或基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理經(jīng)驗(yàn)人員；其中，10人具備具有5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)或基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理經(jīng)驗(yàn)，7人具備5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。此外，華夏基金在房地產(chǎn)、物流、水務(wù)、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域均配備專(zhuān)門(mén)的行業(yè)研究員，公司信用分析團(tuán)隊(duì)共21人，主要成員具有3-10年以上的信用研究經(jīng)驗(yàn)。
在系統(tǒng)準(zhǔn)備方面，華夏基金建立了獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)售系統(tǒng)，專(zhuān)門(mén)用于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的詢(xún)價(jià)和發(fā)售工作。
除了專(zhuān)業(yè)的投資運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，華夏基金還搭建了全流程的公募REITs運(yùn)營(yíng)支持體系，公司在研究發(fā)展部和基金營(yíng)銷(xiāo)部設(shè)置REITs專(zhuān)員，在項(xiàng)目承攬、執(zhí)行、產(chǎn)品報(bào)送、銷(xiāo)售等各環(huán)節(jié)發(fā)揮重要作用。同時(shí)，公司成熟的中后臺(tái)支持體系和管理系統(tǒng)，能確保REITs穩(wěn)健高效運(yùn)營(yíng)。
在業(yè)務(wù)對(duì)接方面，華夏基金積極與原始權(quán)益人和監(jiān)管機(jī)構(gòu)就基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募進(jìn)行溝通，希望未來(lái)能有機(jī)會(huì)率先參與公募REITs擴(kuò)募。
在產(chǎn)品準(zhǔn)備方面，華夏基金已經(jīng)成功發(fā)行2單公募REITs——華夏越秀高速REIT和華夏中國(guó)交建REIT，目前僅有的管理2單公募REITs的基金管理人，旗下管理公募REITs規(guī)模超115億元，占據(jù)1/4市場(chǎng)份額。
3、REITs擴(kuò)募可能會(huì)存在哪些難點(diǎn)？
參考上市公司再融資的經(jīng)驗(yàn)，華夏基金認(rèn)為基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募相比首發(fā)的主要難點(diǎn)在定價(jià)方面?；A(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募的定價(jià)需要權(quán)衡基礎(chǔ)設(shè)施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益，還需要考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格等因素，合理的定價(jià)對(duì)基金管理人來(lái)說(shuō)具有一定的難度。
4、基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募機(jī)制，會(huì)否對(duì)存量的持有人權(quán)益造成影響？
華夏基金認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募機(jī)制會(huì)對(duì)存量的持有人權(quán)益造成影響，可以簡(jiǎn)單分為兩種情形進(jìn)行分析：（1）如果擴(kuò)募的對(duì)象全部都是基礎(chǔ)設(shè)施REITs的原持有人，那么擴(kuò)募的定價(jià)就要考慮基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值。過(guò)高或過(guò)低的定價(jià)，會(huì)對(duì)原持有人權(quán)益產(chǎn)生差異化影響；（2）如果擴(kuò)募的對(duì)象全部都是新投資者，那么擴(kuò)募的定價(jià)除了考慮基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值，還需要考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格。此時(shí)過(guò)高或過(guò)低的產(chǎn)品定價(jià)，對(duì)原持有人和原始權(quán)益人的利益均會(huì)產(chǎn)生影響。