眼下，“某某千億房企暴雷”的新聞，常常見諸報端，已讓人見怪不怪。以往“千億”賦予的光環(huán)，已黯然失色，它只是一個意義不大的前綴。
曾經能實現(xiàn)千億銷售規(guī)模的地產商，就能處處被人高看一眼，既能得到金融機構的青睞，在鋪開的布局中，也能實現(xiàn)風險分散、規(guī)模效益，獲得無盡的想象空間。但如今骨感的現(xiàn)實卻擺在眼前：沒有現(xiàn)金流，無論如何“做大”，都逃不了暴雷的命運。
地產行業(yè)正在為此前不理智的高周轉、高負債的“千億”模式買單，不僅陣營內的房企數(shù)量，大為減少，有些還深陷泥潭中難以脫困。今年前10月，全口徑銷售額達到千億級別的房企，僅剩16家，數(shù)量大為減少。
(相關資料圖)
與去年同期相比，從千億陣營中掉隊的房企達到了17家。其中恒大由4428億跌落到405億，雖急劇但也在預料之中；而諸如奧園、佳兆業(yè)、正榮、富力、祥生、陽光城等，也均摘取了千億的光環(huán)，規(guī)模都不足400億。
歸根結底，還是地產運營的邏輯變了。規(guī)模，并不是最終的答案。
而當過去約定俗成的“規(guī)模論”化為泡影，地產商們恍然大悟，已迅速將目光轉向現(xiàn)金流，閉口不提“千億”，開始如履薄冰、量力而行。
掉隊千億俱樂部
金九銀十之后，面對眼前“慘淡”的收成，許多房企已沒有力氣，像過去一樣吹響“千億”的號角了。
機構榜單顯示，今年前10月，全口徑銷售額達到千億級別的房企，僅剩16家，數(shù)量大為減少。從2015年開始，千億陣營的房企數(shù)量逐年上升，由9家一直漲到2021年的43家，如今卻瞬間跌落到谷底。
地產下行，跨過千億門檻的主體，銷售規(guī)模幾乎都有所下滑。據(jù)樂居財經統(tǒng)計，16家千億房企銷售額的平均降幅為31.53%。
與去年同期相比，碧桂園、旭輝、新城這3家民企的排名，并沒有發(fā)生變化，分別位列第1、第14、第16，實現(xiàn)銷售額4032.9億、1133.8億、1032.3億。這是三家示范性民企較為穩(wěn)健的側面表現(xiàn)。
而萬科則從第2到第3，略降一個名次；融創(chuàng)由此前的TOP 3跌至TOP 10，綠地從TOP 8降至TOP 15，都是因為他們自身的銷售額下降了70.2%、57.2%，遠超平均水平，才出現(xiàn)了排名的大跌。
除此之外，千億陣營里的大多主體，都是靠著排名的提升，來維持或新進入這一行列的。里面既有提升兩個名次、坐二望一的保利，也有中海、華潤置地、招商蛇口、金地、龍湖等一眾國央企、優(yōu)質民企，往前挪了幾個身位，進入前十。
不過最為典型的逆襲者，當屬建發(fā)房產與濱江集團。建發(fā)今年前10月實現(xiàn)銷售額1205億，同比減少13.8%，但排名卻從22大跨步升至12；濱江銷售額則為1182.3億，排名從21到13，進階迅速。
兩者的表現(xiàn)，儼然是地產格局重塑的縮影。
自去年下半年以來，土拍市場上民企漸隱，地方國企托底的例子不勝枚舉，建發(fā)也迎來了突破的良機。盡管它眼下正逐漸拓展供應鏈運營，但其房地產收入仍較為可觀。前三季度，上市平臺建發(fā)股份房地產業(yè)務的營收達368.83億元，同比增長27.27%。
濱江則是民企中較為另類的存在。這家區(qū)域性布局的地產商，既沒有債務糾葛，又沒有被負面輿論波及，拿地、融資、還債、披露業(yè)績一切如常，甚至還有所加成，羨煞了一眾在流動性危機中求生的民營房企。
有人歡喜有人愁，與去年同期相比，從千億陣營中掉隊的房企達到了17家。其中恒大由4428億跌落到405億，雖急劇但也在預料之中；而諸如奧園、佳兆業(yè)、正榮、富力、祥生、陽光城等，也均摘取了千億的光環(huán)，規(guī)模都不足400億，淪為“小房企”。
距離年關還有兩個月，目前還有希望沖擊千億的房企，有越秀地產、華發(fā)股份，以及中國鐵建，均是國央企，他們的銷售額分別為911.7億、840.7億、822.3億。
但從千億行列掉落下來的遠洋、世茂、首開、美的置業(yè)、金科等，按照今年的銷售節(jié)奏，要在剩余時間內沖刺過線的幾率并不大。
“做大”的后遺癥
近年來突擊上千億的房企，目前有些不僅跌下了千億神壇，還留下了不少后遺癥。
作為江西房企中的黑馬，新力從2010年創(chuàng)辦到千億業(yè)績，僅用10年的時間做到，堪稱“神速”。作為掌門人的張園林，年僅43歲就成為千億上市房企老板。
為了沖擊千億，新力采用“120天啟動開發(fā)、180天達到預售標準”的高周轉開發(fā)模式。高周轉下積藏了巨大風險，一旦遭遇不測，資金鏈便會崩塌。
后來的結果，果然印證了這一點。去年9月，剛坐上千億寶座不久的新力，就因出現(xiàn)流動性危機，導致了股債雙殺，淪為仙股，至今仍因發(fā)不出業(yè)績而處在停牌中。
“川系一哥”的藍光也是如此。2016年，其實現(xiàn)銷售額339.1億元，次年楊鏗便提出沖刺千億銷售額計劃，這一數(shù)據(jù)在2017年和2018年分別快速增長至582億元、855.39億元。2019年，藍光以1079.8億元銷售額正式進入千億房企俱樂部，并在當年設立上?？偛?。
但藍光在“上海+成都”雙總部模式下，急速擴展進入的城市多為華東三、四線城市，這些城市的去化情況并不樂觀。
黑鐵時代下，擴張戰(zhàn)略之下接連激進拿地投資，以及疊加雙總部戰(zhàn)略受阻，對于藍光都是致命一擊。后來，雖然二代楊武正挑起重擔，但藍光至今仍未脫離困境。
類似這樣的例子并不少見。與其說他們是追逐千億不得天時，還不如歸因于其步子邁得太大，緊行無好步，摔了一跤。
12年前，“老大哥”萬科逆勢成為行業(yè)首家銷售千億的房企，引起了行業(yè)的轟動，但彼時幾十上百億規(guī)模的房企比比皆是，他們對這一高度只能仰望。后來行業(yè)迎來了一個重要節(jié)點，即2016-2018年的“去庫存”，讓地產領域內的高周轉節(jié)奏，隆隆作響。
2018年是一個特殊的年頭，一邊是曾經的地產龍頭萬達，大步走上輕資產的道路，繼此前的世紀交易后不斷降負債，另一邊萬科也高喊“活下去”，似乎嗅到了行業(yè)的風險。但這一年千億房企數(shù)量仍突飛猛漲，絲毫不受影響。
回頭看，房企迫切“做大”，也可能是被競爭環(huán)境裹挾而做出的選擇，眼見身邊的同行都在拼命布局，他們也會產生生存焦慮，繼而跟風高周轉，以便爭得更多的市場話語權。但事實還是證明，規(guī)模并不是最終答案。
“過時”的千億
地產黃金、白銀時代中，開發(fā)商為進入“千億俱樂部”而煞費苦心，一些中小房企甚至將短時間內實現(xiàn)千億規(guī)模，作為引入職業(yè)經理人的指標。
在高周轉的階段，千億房企在融資、拿地、銷售等方面有著明顯的優(yōu)勢，因此多數(shù)中小房企不惜犧牲利潤與安全，不斷搶占市場份額，做大做強。
通常而言，銀行會基于房企規(guī)模、償貸能力等各方面做出考量，是否貸款給房企。而千億房企往往要比中小型房企更容易獲得融資，且融資成本上還要遠遠低于一般房企。
業(yè)內人士曾分析稱，資源都在向大房企集中，銀行等金融機構大多給到百強房企貸款。此外，房企做大規(guī)模后，還可以吸引更多人才加入平臺。人才、資金都有了之后，企業(yè)才可以進行拿地、銷售、周轉。
另一方面，在銷售端，購房者往往選擇大體量的品牌房企，置業(yè)顧問也經常以“全國知名千億房企開發(fā)”等話術吸引購房者。不難看到，消費者一般認為大房企開發(fā)的樓盤，質量售后才有保證。
但近兩年，房企對于沖擊千億的熱情，已沒有那么高。原因在于，地產運轉的邏輯與風向，徹底變了。
三道紅線的加持，融資渠道的收緊、銷售回籠的滯澀，讓房企們被迫回歸理性。一旦資金鏈斷裂，再大的規(guī)模也成無根之木，而金融機構向來晴天送傘、雨天收傘，調控的大環(huán)境下，沒人會關心，誰家是千億房企。
沒有了真金白銀，大部分民企在集中供地下的土拍市場，明顯力不從心，大量城市出現(xiàn)了城投托底的現(xiàn)象。沒有了大量的土儲做支撐，房企未來規(guī)模的“底子”，已經不再具備，他們即使還有千億夢，也成了奢望。
過去約定俗成的“規(guī)模論”化為泡影，地產商們恍然大悟，已迅速將目光轉向現(xiàn)金流，閉口不提“千億”，開始如履薄冰、量力而行。
年初，萬科公布了腰斬的業(yè)績，郁亮在檢討信中，對凈利潤的下降做了反思，其中有一條便是：萬科未能擺脫高增長慣性?！爱斪分鹨?guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，萬科在部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現(xiàn)?！?/p>
2021年，萬科經營性現(xiàn)金流凈額僅為41.1億元，同比2020年的531.9億元大幅下滑，自2014年首次降至百億以下。郁亮對此深有感觸，才有了上述的思考。
而碧桂園總裁莫斌，也多次提到，要做有現(xiàn)金流的利潤，有利潤的現(xiàn)金流?？梢姶蟓h(huán)境下，連財務水平相對健康的頭部房企，也難以獨善其身，遑論中小房企。
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文章來源:樂居財經